Минимальная доля комфорт-класса за всю историю рынка
Сокращение предложения в комфорт-классе стало заметным на протяжении последних лет. За год экспозиция массовых новостроек в пределах старой Москвы уменьшилась почти на 40–43%.
По оценкам аналитиков, на рынке сейчас представлено чуть более 11–12 тыс. квартир комфорт-класса – это самый низкий объём с 2021 года. Тогда доля комфорт-класса превышала 40%, сейчас она опустилась примерно до 30%, что стало историческим минимумом.
Ситуация особенно заметна в пределах Третьего транспортного кольца – здесь уже несколько лет подряд экспонируется не более одного ЖК комфорт-класса. Массовый сегмент практически полностью вытеснен из центральных и престижных районов.
Основные застройщики, которые продолжают работать в массовом сегменте в старой Москве, – крупные игроки, но и их активность снижается. Большая часть доступных проектов смещена на территорию Новой Москвы, где сохраняется потенциал строительства.
Почему доля комфорт-класса сокращается
Эксперты выделяют сразу несколько причин, которые привели к резкому падению объёма доступного жилья.
- Высокие ставки по ипотеке.
Комфорт-класс – сегмент, наиболее чувствительный к ипотечным ставкам. Массовая льготная ипотека, которая стимулировала рынок в 2020–2022 годах, сейчас недоступна. Большинство сделок в комфорт-классе как раз совершалось с заемными средствами, поэтому повышение ключевой ставки привело к падению спроса.
- Рост себестоимости строительства.
Ужесточение требований к архитектуре, благоустройству и инженерным решениям увеличивает себестоимость. Девелоперы вынуждены повышать класс проектов, чтобы сохранить рентабельность, что автоматически вытесняет жилье комфорт-класса.
- Развитие программы реновации.
Значительная часть комфорт-класса в старой Москве – это дома, возводимые Фондом реновации. На такие объекты сегодня приходится более 13% всей экспозиции. Этот государственный продукт занимает нишу, которую раньше занимали коммерческие застройщики.
- Рост маржинальности проектов бизнес- и премиум-класса.
Жильё более высоких классов приносит застройщикам больший доход. На фоне роста затрат и неопределенности девелоперы стремятся выводить на рынок более дорогие проекты, что сокращает объёмы комфорт-класса.
- Снижение темпов вывода новых проектов.
После снятия масштабных мер господдержки и на фоне высокой ставки объемы ввода новых проектов снизились почти вдвое по сравнению с 2021–2023 годами. Это особенно сильно сказалось на доступном сегменте.
Исчезнет ли комфорт-класс?
Эксперты уверены: полностью исчезнуть комфорт-класс не может. Массовый сегмент всегда будет востребован, особенно в условиях растущей численности населения и развития новых территорий. Однако временное сокращение предложения до критического минимума – вполне вероятный сценарий.
В ближайшие годы:
- большая часть коммерческого комфорт-класса будет сосредоточена в Новой Москве и удалённых районах старой Москвы;
- исполняемая часть доступного сегмента – это проекты реновации;
- качество комфорт-класса будет расти, переходя в формат «комфорт+»;
- ввод новых массовых проектов может возобновиться при снижении ключевой ставки.
То есть комфорт-класс трансформируется, но не исчезнет: он сменит локации, стандарты и структуру предложения.
Eightmix: экспертный подбор новостроек комфорт- и бизнес-класса
На фоне сокращения доступных новостроек особенно важно правильно ориентироваться в рынке – понимать, где остаются ликвидные проекты, какие районы перспективны и какие лоты действительно имеют потенциал роста.
Компания Eightmix помогает:
- подобрать новостройки комфорт-, комфорт+ и бизнес-класса с учётом бюджета и задач клиента;
- оценить ликвидность и перспективы проекта;
- получить прозрачную аналитику по локациям и застройщикам;
- выбрать оптимальный вариант под проживание или инвестиции;
- полностью сопровождать сделку, обеспечивая юридическую безопасность.
Eightmix – это индивидуальный подход, доступ к закрытым предложениям и экспертиза, позволяющая уверенно выбирать недвижимость даже в условиях сокращающегося рынка доступного жилья.
