Минфин скорректировал условия семейной ипотеки: что изменится в 2026 году

Одно льготное жилище на одну семью

Главное изменение – введение правила: оформить можно будет только один льготный ипотечный кредит на всю семью.

Если ранее каждая из сторон могла независимо получить ипотеку по сниженной ставке, то теперь созаемщиками обязательно должны выступать оба супруга.

Таким образом, государство стремится повысить адресность программы – чтобы льготой пользовались действительно нуждающиеся семьи, а не те, кто пытается использовать механизм повторно.

При этом остается возможность привлекать третьих лиц в качестве дополнительных заемщиков – если доход семьи недостаточен для одобрения кредита.

Рефинансирование комбоипотеки: станет проще и выгоднее

Еще одно значимое нововведение касается заемщиков, оформивших комбинированные ипотечные кредиты – то есть когда часть суммы выдана по льготной ставке (например, 6% в рамках семейной ипотеки), а остальная часть – по рыночной.

Сейчас банки рассматривают рефинансирование таких кредитов как выдачу нового займа, полностью по рыночным условиям, что делает процесс малопривлекательным.

С 1 февраля 2026 года ситуация изменится:

• при рефинансировании будут учитывать обе части кредита – и льготную, и рыночную;
• заемщики смогут пересчитать ставку, исходя из ключевой ставки и стоимости фондирования;
• банки будут обязаны предоставлять клиенту справку о задолженности по обеим частям кредита и сроке погашения. Это позволит семьям снизить платежи и выбрать наиболее выгодные условия – в том числе с заменой кредитора.

Для чего вводятся новые правила

Минфин объясняет: изменения направлены на повышение справедливости и эффективности программ господдержки.

Обязательное участие обоих супругов в кредите должно исключить случаи, когда льготная ипотека используется повторно для покупки второго жилья.

Тем не менее, эксперты отмечают, что подобное ужесточение может привести к некоторым сложностям:

• часть семей оформляла ипотеку на одного супруга, чтобы сохранить право второго на будущую льготу;
• новые правила могут вызвать временный рост спроса на первичном рынке перед вступлением изменений в силу;
• некоторые участники рынка опасаются кратковременного перегрева сегмента новостроек.

Уравнение компенсаций банкам

Чтобы сбалансировать рынок, Минфин предложил уравнять компенсации банкам, выдающим льготную ипотеку – независимо от того, идет ли речь о покупке квартиры в новостройке или строительстве индивидуального дома (ИЖС).

С 2026 года это позволит выдавать льготные кредиты в равных объемах по разным направлениям и сохранить доступность ипотечных программ для широкого круга граждан.

Что это значит для девелоперов и покупателей

Для застройщиков изменения означают необходимость пересмотреть стратегию продаж и коммуникации с клиентами:

• покупатели будут внимательнее подходить к выбору объекта, зная, что льготная ипотека теперь – возможность «один раз в жизни»;
• спрос может сместиться в сторону семей, планирующих долгосрочное проживание;
• актуальность приобретает гибкость предложений и готовность работать с комбинированными схемами финансирования. Для покупателей это повод заранее оценить свои возможности, проконсультироваться с банками и определить, на какой объект стоит использовать льготу.

Как Eightmix помогает участникам рынка

Компания Eightmix специализируется на стратегическом сопровождении девелоперов и инвесторов в сфере жилой недвижимости.

Наши эксперты:

• анализируют влияние изменений в ипотечных программах на продажи и инвестиции;
• разрабатывают эффективные маркетинговые и продуктовые решения под новые условия рынка;
• помогают покупателям подобрать оптимальные проекты с учетом доступных программ господдержки. Eightmix видит в корректировке семейной ипотеки не ограничение, а возможность – для девелоперов адаптировать продукты под запросы семей и усилить ценность своих проектов.