Двойная динамика: почему цены на новостройки в Москве растут вдвое быстрее, чем в среднем по России

Дисбаланс спроса и предложения: цифры говорят сами за себя

За последний год в Москве было продано 3,9 млн кв. м в новостройках. При этом строительство новых многоквартирных домов началось лишь на площади 4,1 млн кв. м. Разница между запущенными проектами и фактическими продажами составляет всего 5%, тогда как для здорового, сбалансированного рынка этот показатель должен находиться на уровне 20–25% в пользу новых запусков. Это сигнализирует о нарастающем дефиците предложения.

Исчезающий массовый сегмент

Ключевой причиной дисбаланса стало резкое сокращение доли новостроек комфорт- и эконом-класса. Доля запусков массовых проектов от коммерческих застройщиков, продающих жилье по ДДУ, падает от года к году:

• На 23% – в 2023 году.
• На 19% – в 2024 году.
• На 24% – за 11 месяцев 2025 года. В результате, если в 2022–2023 годах массовое жилье составляло 55% от всего нового коммерческого предложения, то в 2024–2025 годах его доля упала до 42%. Основной объем массового строительства в столице сегодня приходится на программу реновации, которая не учитывается в общей рыночной статистике.

Критический дефицит в будущем

Нарастающий дефицит становится особенно очевидным при анализе долгосрочной перспективы. В проектах, которые планируется ввести в 2026 году, на массовый сегмент приходится лишь 2,8 млн кв. м. Для сравнения, объем жилья бизнес- и элит-класса в этих же проектах в 2,3 раза больше – 6,5 млн кв. м.

Показательным является индекс распроданности, который отражает соотношение проданных площадей к строительной готовности. Для объектов со сроком ввода в 2027–2028 годы этот индекс в массовом сегменте Москвы достиг 141–195%, при норме в 60–80% для таких сроков. Это означает: спрос уже сегодня превышает планируемое предложение в полтора-два раза. Другими словами, при текущих темпах спроса весь объём квартир в будущих проектах будет раскуплен еще до того, как они будут готовы к заселению.

Прогноз: рост цен в Москве сохранится

В условиях стабильного спроса и сокращающегося предложения аналитики ожидают, что рост цен на московские новостройки продолжится и в 2026 году. Прогнозируемый прирост составляет 15–20%. Разница в скорости продаж также подчеркивает уникальность столичного рынка: даже при высоких ставках ипотеки весь объем квартир в типичной новостройке в среднем реализуется за 2,3 года, тогда как по России в целом на это требуется 3,4 года.

Как принять взвешенное решение в условиях растущего рынка?

В ситуации, когда цены демонстрируют уверенный рост, а выбор доступных вариантов в массовом сегменте сокращается, особенно важна оперативность и профессиональный анализ. Компания Eightmix предлагает комплексные решения для покупки новостроек в Москве:

• Анализ рынка и ранний доступ: Мы отслеживаем запуск новых проектов на ранних этапах и помогаем нашим клиентам быть среди первых покупателей, что позволяет зафиксировать лучшую цену.
• Экспертная оценка объектов: Наши специалисты проводят глубокий анализ застройщиков, проектной документации и инвестиционной привлекательности объекта, минимизируя риски.
• Подбор оптимальных условий: Мы поможем сравнить проекты не только по цене, но и по локации, инфраструктуре, срокам сдачи и классу, чтобы найти жилье, которое будет соответствовать вашим потребностям и бюджету.
• Полное юридическое сопровождение: Обеспечим безопасность сделки от оформления ДДУ до получения ключей. Не откладывайте покупку на потом – в условиях дефицита и роста цен каждая отсрочка может стоить дороже. Обратитесь к экспертам Eightmix, чтобы сделать стратегически верный шаг на московском рынке недвижимости уже сегодня.